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365大V说 | 金岩石:穷人借钱买房最傻 超大城市的豪宅还会涨价

发布时间:2021-10-09 11:56网友原创评论

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 365大V说 | 金岩石:穷人借钱买房最傻 超大城市的豪宅还会涨价

365财经 木羽 发自北京

“中国人说起房地产就像打鸡血似的,人人都是‘砖家’。”

关于中国房地产市场和房价的评定与判断,独立经济学家、鑫星伊顿CEO金岩石认为,城市化反战迅猛,但有两把尺子不会过时,即房价收入比和租金回报率

金岩石认为,城市的价值在城市化突飞猛进的阶段,一看货币二看人口,政策变化,但无法不改变趋势,最终是看哪些地方宜居、宜商、宜宾(来了就是城里人)。

尽管城市化迅猛,但是,他强调,有两个经济学公式不会过时,一个是房价收入比,一个是租金回报率。

简单说就是,想买买得起,或者租得划算。

这个时候房价再涨,那就是富人的游戏了,最终涨的是社区价值,第一安全,第二身份,第三圈子。物以类聚,人以群分。

在“房住不炒”的阶段,高房价还会涨,普通住宅就是抗通胀了。

金岩石认为,最傻的是穷人借钱买房,撑面子,梦发财。现在城市分成三级,超大型城市中的豪宅还会涨,也就是每平米10万元以上的房子还会涨,卖的时候再腰斩。普通住宅普遍上涨的时代结束了,涨幅就在通胀+增长,还局限于部分地区。

租金回报率是最重要的。

金岩石表示,中国一线城市的租金回报率是1.3%—1.6%,好一点的理财产品,收益率是8%—10%,巴菲特的收益也才20%,用理财产品的收益支付豪宅的房租是最划算的。所以建议中产上层卖转租,尤其不能借钱买房。

至于有没有高的租金回报率呢?金岩石认为是自欺欺人,是用十年前买的投资算计自己。他举例,“现价计算的租金回报率最高的是沈阳,3.5%,你去吗?”

今年5月下旬,金岩石曾表示“决定房价的一定是租金回报率”。

租金回报率如果不超过国债收益率,房价就会贬值。而房价上涨的背后,脱离收入、租金,还有两个重要因素,一是财富密度,二是科技密度。未来的中国将会是像东莞、余杭这样的小珠三角,小长三角。

金岩石曾强调,不要再炒房子了,因为我们已经走进了思想创造财富的时代。

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