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365盘地 | 七年,广州首次跌破1%

发布时间:2021-10-09 12:22网友原创评论

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365财经

 365盘地 | 七年,广州首次跌破1%

365财经 王卓峰 发自北京

集中供地溢价率跌破1%,创7年新低。

没有想到,广州第二轮集中供地,以前所未有的冷场落幕。

此次供地总起拍价1124亿元,但最终成交金额仅569亿元;48宗涉宅地块中,成功出让23宗、25宗惨遭流拍,流拍率高达52.1%。

与第一批供地“排队摇号”的盛况相比,第二批供地企们“集体躺平”。

不到半年时间,广州土地市场呈现出截然不同的两幅景象。

01.

流拍地块过半 溢价率创7年新低

广州第二轮集中供地于9月26、27日分两天出让。

其中,26日出让的24宗地块成交16宗,有8宗流拍,合计揽金482亿元;27日出让的24宗土地仅成交7宗,多达17宗流拍,当天成交87.4亿元。

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如上图所示,本轮拍地产生的569亿元出让金,仅约为首轮集中供地的63%。且本轮地块原总出让底价达1124亿,首轮底价“仅为”901亿,这首轮集中供地火热情景形成鲜明对比。

此次成交的23宗地块中,总起拍价为564.74亿,有18宗底价成交,仅有5宗地块溢价成交,平均溢价率仅为0.82%。

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对比历年溢价率,该溢价率为6年来新低。

分区域看,成交地块多位于中心区域,流拍地块集中于增城、从化等外围区域。在9月27日流拍的17宗地块中,有11宗位于增城区。

值得一提的是,两宗市场原认为竞争会很激烈番禺大石地块,开拍前有7家报名房企,但最终却“爆冷”流拍;位于黄埔科学城的香雪靓地,也遭遇流拍。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强分析称,地块冷热不均是二轮土拍表现出来的一个特点,成交地块多为中心区域,流拍地块主要集中于增城、从化等外围区域,降温明显也体现在连黄埔、南沙、番禺的地块也出现流拍现象。

此次黄埔、南沙两区拿地规则加码,根据规定,两区住宅地块全部采用“竞地价、限房价”模式,并添加出售给首次购房家庭的限制。

“这也与今年以来政策调控频频加码以及房企资金持续承压有关,房企的拿地积极性下降、趋于理智。”陈雪强补充道。

限制马甲拍地也是导致遇冷的重要因素。

根据规定,第二轮集中供地严禁房企使用“马甲”,即同一名申请人只能进行一次交易申请(含联合申请),且要求房企竞买宅地必须使用自有资金。

这使得首轮中上百家马甲公司同时竞拍一宗地块的景象难以再现。

02.

国家队512亿救场 拿下2/3地块

与首轮土拍央国企、民企轮番下场不同,此次广州集中供地甚至可以说是“国家队”的专场:约2/3的地块被央企、国企摘得。

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越秀地产是此次土拍中拿地金额最多的房企,接连以底价拿下番禺创新城暨南大学北侧两块地,拿地金额分别为52.9亿元、50亿元,总金额约为103亿元。

在上半年的广州首批集中供地中,作为广州市属国企的越秀地产也是最大赢家,当时拿下8宗地块,总拿地金额约为178亿元。

在广州首批集中供地中缺席的中海地产,在此次土拍中则是拿地宗数最多的房企,共揽入3宗地块,分别为荔湾广钢新城地块、海珠石溪村地块和海珠江泰路50号地块,除荔湾地块溢价0.3%外,其它均以底价成交,总拿地金额约为99亿元。

粤海置地虽然只拿了白云区白云新城一块地,且以底价成交,但却是此次土拍中总价最高的地块,达到约101.9亿元。

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地产经济学家邓浩志表示,目前民营房企普遍资金紧张,能有资金在当前出手购地的房企极为稀少。“这与土地是否优质无关,与价格是否合算也无关,而与企业是否有能力参与有关。央企、国企无疑在目前的市场更具有更大的资金优势。”

03.

热点城市集体降温 预计持续平淡

第二批集中供地遇冷,广州并非“个案”。

9月15日,首批集中供地战火最激烈的杭州,第二批集中供地中的10宗“竞品质”地块中,9幅地块因有效申请没有达到规定门槛,无法进入后续正式竞价环节。

同一天,成都第二批集中土拍首日,共成交19宗地块,有1宗地块流拍,平均溢价率只有2.1%,15宗地为底价成交。

今年4月首轮供地拍出地王的重庆,半年时间不到,也凉了。

本轮集中土拍重庆挂出42宗地,土拍前一天突然宣布9宗提前终止挂牌,余下的33宗地中有5宗流拍,仅成交28宗,流拍率(含中止出让地块)高达33%,与首轮零流拍的情况大相径庭。

克而瑞报告称,从已完成二轮土拍的城市表现来看,溢价率较首轮明显下降,底价成交成为二轮集中土拍的主旋律,而长春、无锡、福州、青岛、济南、天津和沈阳二轮流拍率均大幅走高。同时,在二轮集中土拍过程中,多个城市出现了临时“中止”出让地块的现象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,受政策影响,房企拿地态度普遍谨慎,加之资金紧张等因素,导致较多地块无人问津;相较一批次拍地的盛况,广州二批次土拍市场明显冷静,这也是全国各城市的缩影。

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